Autopromoción 2: Trámites y costes del proceso edificatorio

Partiendo de la situación descrita en el artículo anterior (Autopromoción: Construye tu propia casa), el proceso y trámites a seguir para llevar a cabo la edificación descrita son los siguientes:

• Compraventa de la parcela
• Escrituración y registro de la parcela: los honorarios de las notarías tienen tasas mínimas pero no máximas, por lo que es más que recomendable pedir presupuesto de escrituración antes del trámite.
• Redacción de estudio geotécnico: este estudio será necesario o no dependiendo de los datos del terreno con los que se cuente. El código técnico de edificación (CTE) establece su obligatoriedad. Sin embargo se establecen excepciones a esta obligatoriedad como es el caso de las viviendas unifamiliares de autopromoción. La necesidad o no de hacer este estudio lo decide el arquitecto proyectista del terreno, que es quien debe hacer el cálculo de la cimentación, y por tanto, decide qué datos necesita.
• Redacción del proyecto de arquitectura: los honorarios de los técnicos, tanto arquitectos como aparejadores están liberalizados desde hace años, es decir, que cada técnico cobra por sus trabajos según criterio propio, y claro está, según la ley de la oferta y la demanda y la situación del mercado en cada momento.
• licencia de obras: en Madrid el impuesto de obras y construcciones (ICIO) para obras mayores es del 4%. Se puede calcular con un 5% para incluir los gastos municipales de gestión y tramitación de licencia (ordenanza reguladora de las tasas por prestación de servicios municipales del Ayuntamiento de Madrid).
• Dirección de obra: la dirección de la obra es compartida obligatoriamente entre el arquitecto proyectista y el aparejador director de ejecución, según la ley de edifcación (LOE). En los honorarios de redacción de proyecto ya se ha tenido en cuenta la dirección de obra del arquitecto. Por tanto en el apartado de dirección de ejecución de obra se considerarán tan sólo los honorarios del aparejador. En ambos casos se deben incluir las tasas de visados colegiales y demás gestiones y trámites.
• Coordinación de seguridad y salud: la coordinación de seguridad y salud es una figura obligatoria según la ley de edificación (LOE). Esta figura la suele desempeñar el aparejador director de ejecución. Se estimarán costes de honorarios y gestiones colegiales, a tenor de las características de la vivienda a construir.
• Construcción de la vivienda: los precios estimados para la construcción de la vivienda dependerán de la calidad de los acabados y de los metros construídos de la misma.
• Escritura de obra nueva y registro: seestimarán costes de notaría y registro para este trámite.
• Petición cédula habitabilidad: el trámite administrativo final para poder utilizar la vivienda construída es hacer la petición del permiso de primera ocupación o cédula de habitabilidad, necesaria para poder contratar la luz, el agua, gas, etc, según la ley 18/2007. En cuanto a los costes de este trámite dependen de cada comunidad autónoma. En madrid se hace con el modelo 030 y la tasa ronda los 50 euros.
• Trámites de alta de servicios de electricidad, agua y gas: con la vivienda terminada y legalizada, falta dar de alta los servicios para poder hacer uso de ella. Cada compañía suministradora tiene su propio protocolo y tasa correspondiente.

A todos estos costes estimados hay que añadirles el IVA correspondiente. El tipo impositivo varía según el concepto.

• Los honorarios de los técnicos por redacción de proyecto y dirección de obra son del 21%.
• La construcción de la vivienda grava el 10%; antes era el tipo superreducido (7%) y ahora ha pasado al tipo reducido (10%) con la última reforma de IVA aprobada.
• Las tasas e impuestos administrativos ya llevan incluído el IVA, por lo que no hay que incrementárselo, por ejemplo en el caso de la Licencia de Obras.